La meilleure chose est de savoir si le seul habitant de la maison a été retardé par un problème en temps opportun, Si vous ne payez pas parce qu'il ne peut pas ou parce qu'il est un fraudeur. Que ce soit les deux premiers cas, la meilleure chose est d'essayer de parvenir à une solution négociée. Si elle n’est pas possible ou est une Moroso professional, Il est préférable de demander de l'aide.
A 2014, les retards de paiement moyens des loyers a été de 6.489,60 EUR, Selon la dernière étude du délinquant fichier locataires (FIM). Un recul en ce qui concerne les pires années de la crise: dans 2011, est venu pour être dans la 8.312,88 EUR. Mais cette baisse est une question de statistique, Selon Sergio Cardona, Directeur des études et de la qualité de la FIM: "Le montant des valeurs par défaut a diminué parce que les revenus ont chuté. Mais les délits a augmenté".
Cardona précise que ce résultat est également due à une mutation du marché: reflet de la crise--dont l'héritage a donné lieu àsalaries inférieur et la difficulté d’accéder aux crédit-, le pourcentage d’habitations en propriété est tombé. Oui dans 2001 un logement propriété monopolisé les deux sur le 84% Parc résidentiel, représente maintenant le 77,7%; Location immobilier, D'un autre côté, Il a été dans le 9,6% Pour plus de la 15%.
Pour réduire les temps de l'expulsion du locataire délinquant, dans 2009 Il a donné vie à la controversée Expulsion expresse, dont les procédures ont été davantage rationalisées grâce à des modifications ultérieures. Aujourd'hui, le propriétaire peut intenter une action après un seul mois de non-paiement, et si le locataire ne produit pas les allégations contenues dans la 10 jours après que notification vient sans avoir à aller au procès. « Quand un locataire ne paie pas toujours donne des maux de tête », ladite Cardona, « mais normalement vous essayez de parvenir à un accord ».
Le meilleur: tente de parvenir à un accord
Il vaut mieux essayer de trouver un accord avec le locataire à renégocier le loyer ou reprendre possession de la propriété dans les plus brefs délais, surtout si le revenu est un soutien important pour le propriétaire. Cas, surtout depuis le déclenchement de la crise, où la location d'une deuxième propriété représente seulement le revenu du propriétaire fixe, la lettre de l'hypothèque de la maison où il réside ou qui confronte les charges de famille que vous payez que.
Soins: Ces pratiques sont illégales
Votre locataire a cessé de payer le loyer et refuse de quitter le sol? Vous connaissez vous encourage à menacer, changer la serrure ou de couper les approvisionnements? Même si vous êtes en colère, ne le faites pas.
"Point de coupe en fournitures est une conduite qui peut la terre cercles sur le crime de coercition doux; menaces, Selon leur contenu, ils peuvent être doux délit ou crime. Changement de serrure implique une effraction", Rosario Ubero se décompose, Directeur du département juridique et personnel provivienda.
C'est aussi un crime, Selon le code pénal, Agir de manière hostile ou humiliante dans le but d’empêcher la jouissance légitime du logement. « Un cours d’un jugement est celui d’une dame âgée avec un bail ancien qui est perturbé par certains locataires autour qui est leur loue un logement à cet effet », exemplifie Ubero.
C'est aussi un problème en refusant d'effectuer les réparations nécessaires à l'habitabilité du logement. Oui le manque d'entretien, De plus,, Il s'agit de créer des problèmes avec la communauté, le propriétaire est responsable de. « La meilleure façon est de payer et ensuite prétendre », Andrés Vilacoba, dit, Secrétaire général du Adeprovi.
En plus de résoudre plus rapidement, un arrangement entre les parties est plus économique que d'un procès et moins traumatisante qu'un itinéraire qui peut mener à l'expulsion. Pour cette raison, le premier Conseil est de communiquer avec le locataire, que ce soit en personne ou par téléphone, se renseigner sur leur situation et la raison pourquoi a fait défaut. S'il n'est pas possible de réclamer le paiement immédiat des pensions, parce que le locataire n'a pas les ressources suffisantes actuellement, Vous pouvez rechercher d'autre accord.
"Une solution possible consiste à diviser le montant en attente basée sur le revenu du locataire, et jamais concerné quelque chose voir clairement dès le début", conseille d'Esther de el Pozo, Directeur général de Provivienda, Association qui promeut le droit à un logement décent. "C'est aussi un moyen de sensibiliser le locataire qui ne peut pas payer et qui est déjà; devez communiquer leur situation. Il vaut mieux que pas est-il destiné plus que le 30%-35% recettes au détriment de la location et fournitures", remacha.
Une autre alternative consiste à pardonner tout ou partie de la dette en échange de la libération du logement. "Normalement, ne récupère pas l'argent, parce que le locataire est insolvable. Durées de Cour sont longues et il y a des propriétaires qui ne supportent pas même un seul mois de non paiement de leur situation économique", remacha bien.
S'il n'y a pas d'accord, demandes de paiement
"Si la tentative de parvenir à un accord n'a aucun effet, une demande est faite par écrit dans lequel les montants dus sont priés. Sont donnés au locataire un délai raisonnable à prendre conscience et vous indiquera que, Si vous n'avez pas, la procédure d'expulsion commencera", Déclaration : Fernando García, Promadrid Procureur (Association pour la défense de la propriété urbaine à Madrid). "Plusieurs fois, dès réception de la lettre, payer", Commentaires.
Soins: dans tous les cas, vous pouvez couper les fournitures ou menacer le locataire. Il est des crimes visés dans le code criminel que le propriétaire pourrait être dénoncé et sanctionné.
Andres Vilacoba, Secrétaire général du Adeprovi (Défense de l'association de propriétaire d'une maison), Il est recommandé que la demande soit par des moyens fiables, par exemple en burofax. De cette façon, aurons la preuve que les sommes dues ont été demandées.
N'oubliez pas, De plus,, Si vous avez contracté une sorte d'assurance du non paiement. Si ce n'est pas fait, Il peut être intéressant d'étudier la prochaine fois, Étant donné que ce type de politique couvre les revenus non reçues et peut vous aider à vérifier si les documents que vous livrez les locataires avant de signer le contrat (comme la paie ou l'impôt sur le revenu) ils sont fiables.
Si vous n'avez pas eu succès? Le dernier via, la branche judiciaire
Si vous avez épuisé toutes vos cartouches sans résoudre le problème et que vous ne le voyez pas possible de parvenir à un accord avec le locataire, la seule chose que vous avez est la procédure judiciaire pour obtenir expulsées de leur logement. Qu'oui: Vous devez supposer que c'est un résultat qui peut être dramatique pour les deux parties, surtout pour le locataire. Selon les dernières données du Conseil général du pouvoir judiciaire (CGPJ), au deuxième trimestre de cette année ont été réalisées 18.739 expulsions. Bien que l'Agence ne distinguent pas selon le type de propriété et son utilisation, la plupart d'entre eux - la 52,6%, un 1,2% moins environ 2014 - étaient la conséquence de la Loi des baux urbains (LAU)
Carlos Ruiz, Arrenta Manager (Association pour la promotion de la location et l'accès au logement), N’oubliez pas que, avant d’aller devant les tribunaux devrait faire la distinction entre un simple retard dans le paiement de revenu ou une valeur par défaut. « Si le locataire paie chaque mois après la date convenue - de la » 1 à la 7 les mois, habituellement comprendre qu'il est retardé et il n'est pas conseillé de déposer la demande ", exemplifie.
S'il est impossible de parvenir à un accord, le propriétaire peut présenter, le Tribunal de première instance, une demande d’expulsion qui revendiquait également l’encours de la dette. Le coût moyen d’un avocat et procureur est 1.500 EUR, Spécifie Ruiz, et les temps sont environ six mois. Le locataire 10 jours pour les appels de l'avis de la demande.
« De nombreux propriétaires hésitent à entreprendre judiciaire », explique Garcia. « Le sentiment est qu’ils sont quelque chose de retirer vôtre et plus vous faire payer pour revenir il », Ajoute Cardona. Les experts disent qu’il est commun pour tenter de parvenir à un accord, tout ce que lorsque le locataire a toujours payé et soudainement dans une situation économique difficile, ou s'attendre à obtenir une solution de relogement avant d'entreprendre le chemin juridique. Alarmes, dire, ils doivent sauter lorsque le locataire ne parvient pas à payer de la première mensualité.
Avant la demande d'expulsion, le locataire peut courant des paiements et le congeler. Cependant, Il y a deux hypothèses qui empêchent les suspendre les expulsions: Quand déjà le locataire exerce déjà ce droit - mesure d’arrêt des praticiens - et quand le propriétaire avait déjà exigé paiement, par tout moyen fiable, au moins 30 jours avant le dépôt de la plainte.
Garanties avant de louer
Les experts conseillent le propriétaire de s'assurer, avant de signer le contrat, le locataire peut se conformer à ses obligations envers finissent par n’avoir aucun problème. « Non seulement pour découvrir que vous pouvez, mais qui veut payer", reprendre David Caraballo, Directeur commercial de l’assurance automobile. « On doit analyser leurs revenus et n’est pas dans les fichiers morososo ».
De plus, pour il existe la possibilité de demander une garantie bancaire ou personnelle - répandues pratiques, sont souvent difficile à obtenir et le locataire ne peuvent se permettre eux-, formule d'assurance de voiture se propage. Dans ce cas, la société que politique intermédiaire vérifie que le locataire est solvable, En plus de couvrir le non-paiement éventuel au cours de la période de temps convenu dans le contrat.
Il est également possible de définir, dans le contrat, la clause de la Cour pour être remplacé par une convention d'arbitrage, Elle tend à être un moyen plus rapide et moins coûteux pour résoudre les conflits. « Arbitrage est conçue par les parties comme moins coercitives et les possibilités de conclure des ententes sont de loin supérieures. Il peut être en plus de la 35% cas", Carlos Ruiz de Arrenta, dit.
